地产类金融投资现兑付危机 投资者的钱到底去哪儿了?

编辑:凯恩/2018-11-15 12:23

  本周,又有十多位投资者向本报理财周刊反映自己的几十、上百万投资被延期兑付,他们投资的多为有限合伙产品,这到底是一类什么样的产品,你了解吗?

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  □记者 王薇

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  王奉军说,目前房地产类投资产品的风险确实非常大,违约率从原来的千分之三,变成了目前的百分之三,考虑到风险,目前已不再推荐类似产品。他强调,自己不是代销机构,也没有代销资格,只是介绍给朋友,提供咨询服务。

  业内人士表示,目前地产类的投资产品到了集中兑付期,由于房产的持续不景气,投资风险已经蔓延到了相关投资产品。

  其实,自2012年起,部分城市的房产就出现疲态,但是地产类项目的融资产品却因收益高,引发市场抢购。据相关报道,以产品1.5~2年平均期限计算,预计2014年,房产信托到期量约为6335亿元,将进入集中兑付期,这还不包括各类私募类产品。

  我的钱到底去哪儿了?

  案 例

  一个产品几经违约,逾期大半年仍无法兑付看中高收益投了上百万如今产品到期却一延再延地产类金融投资现兑付危机如你也遇到类似问题,请拨56276944与我们联系去年的

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  业内人士表示,房地产信托项目一般依靠销售回款完成兑付。以信托为例,产品设计的年收益普遍在15%左右,加上其他费用,房企通过信托渠道融资的成本至少在20%至30%,但由于房地产寒冬的持续,房企利润空间进一步压缩,能达到15%利润的寥寥无几,有的甚至以低于楼面价卖房以求回笼资金,以目前房产形势看,兑付压力重重。值得担忧的是,当时以高成本融资的项目,融资方多为融资难度更大的二三线城市的中小房企,其风险可想而知。

  2012年9月底,X先生同样通过聚宝理财工作人员的介绍,花50万元购买了上海优道投资管理有限公司发行的“成城股份定向增发基金”,期限为一年,2013年9月,优道公司表示,因为增发被证监会否决,所以要延期兑付。X先生在第三方投资公司工作人员的陪同下,到优道公司了解情况,要回来了一年的利息,之后他陆续又拿到了4个月左右的利息,但最近连利息也停止兑付了。他听说成城公司出事了,连他的产品也受到波及,上海经侦也已介入调查,他担心会血本无归,却又不知道该如何应对。

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  X先生认为,既然公司肯支付利息,应该是收到募集款的;增发没获批准,就该及时把钱退回来,何至于要到立案侦查的地步,他的钱究竟去哪了呢?

  地产类金融投资现兑付危机

  ■《地产类金融投资现兑付危机》追踪报道

  和向你推荐产品的机构吗?

  http://money.sohu.com/20140512/n399352238.shtml

  http://money.sohu.com/20140512/n399352238.shtml

  但是自2013年9月6日开始,H女士就收到了通过聚宝寄来的若干份说明公告、补充协议、续展说明等文件,从开始的9月30日兑付,支付万分之五逾期费用,到后来以110万元本金,20%的税后收益续投半年,但到2014年的2月25日,产品被再次延期。据管理方上海正闵投资管理中心公告,延期的原因为项目由市属转为闵行区属,造成延期开工,政府回购款延期支付,造成无法按时兑付,并表示政府于2013年9月5日才签署了回购协议。

  记者联系了投资者口中的产品介绍人“聚宝理财”的负责人王奉军,他承认目前有推荐的产品“优健1号·云古酒店公寓股权投资基金”等无法如期兑付,表示聚宝只是提供产品信息,并不对无法兑付事件负责,还称他自己也曾是产品募集方的客凤凰彩票(fh03.cc)户,知道这家公司背景不错,手上有几家上市公司,行业影响比较大。

  “保障房项目是政府项目,出了问题政府会负责,一定很安全。”这是很多销售人员蛊惑投资者的说法,也是很多保守型投资者选择这类项目的原因。专业人士表示,很多保障房项目本身并不适合信托投资,如公租房项目往往需要三四十年才能靠租金收回投资成本,而投资项目的期限最多三五年;其次,对于棚户区改造项目,有些信托公司利用保障房之名,为地方政府提供土地储备融资。他表示,如果是如此安全的项目,是没有理由无法从银行贷款的,原因大多是政府本身也出现了融资困难。

  上周三,理财周刊《地产类金融投资现兑付危机》一稿见报后,记者陆续接到了十多位购买了相关产品投资者的电话,他们有的购买的产品同样出现了延期兑付问题,有的购买的产品尚未到兑付期,但心存担心。在这些电话中,延期兑付的产品多与上海优道投资管理有限公司有关,那么这到底是一家什么样的公司,目前出现了什么问题,才导致产品屡屡延期兑付呢?记者进行了进一步了解。□记者 王薇

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  记者了解到,目前,银行渠道无法销售有限合伙类产品,所以从2011年开始,大量产品涌向第三方机构,宁波上百家第三方理财机构几乎都有销售,有的甚至一年能为投资者提供几百个项目,第三方机构表示,凡事都有机率,特别是这类高风险项目。但是在介绍产品前,这些机构自身是否对产品做了详细的了解?是否有进行实地考察?在介绍产品时,是否将风险告知投资者?自身专业性是否能胜任推荐的职责?这些情况,还需要投资者仔细鉴别。

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  一个产品几经违约,逾期大半年仍无法兑付

  曾经的高收益产品,现在兑付困难重重

  去年的2月22日,Z先生经“聚宝理财”推荐,花了110万元购买了一款名为“优健1号·云古酒店公寓股权投资基金”的投资产品,为期一年凤凰娱乐(fh03.cc),但是今年的2月27日,他等来的不是原先承诺的高额收益,而是一纸项目将延期兑付的通知书,更郁闷的是,有风声传出,由于股权、担保的问题,该项目兑付的难度重重。

  现代金报

  近年来,房地产行业进入严冬期,银贷收紧房产公司转向信托渠道融资,去年下半年起,因信托收紧,私募、有限合伙的方式成为了房产商融资新的途径。

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  三问 你了解买的产品

  看中高收益投了上百万 如今产品到期却一延再延

  从2012年起就已有吉信·长白山11号南京联强集合信托等多个产品未能按期兑付,或因融资方资金紧张而被迫拍卖抵押品。

  在上期稿件见报后,不少投资者打来电话表示,自己也购买了有限合伙产品,目前还没有到兑付期,不知道是否存在风险。而在产品无法按期兑付的投资者中,50岁以上的投资者占比不低。昨天,甚至有一位78岁的老先生打来电话,称1年多前通过第三方机构介绍购买了两份产品,一份是私募类产品,是北京的项目,一份为有限合伙产品,总额130万元,至今都无法兑付。这种现象反映出投资者对自己所购买产品的情况并没有清晰了解,甚至出现了严重的风险错位,如70多岁的老年人购买了与风险承受能力严重不相匹配的高风险产品。同时也让人质疑,第三方理财机构在向投资者介绍、推荐产品时,是否尽到了产品说明和风险揭示的责任?是否考虑到个人的风险承受能力与产品风险等级的匹配性?

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  2年前,H女士看到了一则“聚宝理财”打出的理财广告,称大额资金可以享受10%以上的高息,就到公司了解情况,工作人员拿出列有十余个投资产品,名为“聚宝理财(银行、债券、信托、基金)产品优选”的产品宣传纸供其挑选,并介绍了“上海闵行市级保障房基金”称该产品投资于上海市级保障房项目,提供两亿资金安全垫付,政府回购款优先计提投资者本息。H女士一凤凰彩票(fh03.cc)听是政府项目,又有保障,就花100万元购买了产品。

  连相对手续齐全,监管相对严格的房产信托产品也危机重重,更不用说监管相对中空的有限合伙等类似私募的产品。

  H女士表示,聚宝的工作人员在推荐产品前,自己并没有实地考察过项目,发生延期后去过上海沟通,但至今未拿出实质方案,迫于无奈,半年多的时间里,她多次前往聚宝签补充协议,同意延期。根据材料,项目方提供了项目实地照片和进展情况,表示今年9月可以竣工,到时可以兑付,但是从说明到图片都是正闵投资出的,到底是否真实,她也无法考证,希望这次真能兑付。

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  对于两位投资者遇到的问题,记者将继续跟进,如果你也购买了类似产品。遭遇了无法按时兑付的问题,甚至遭遇欺诈,请与本报理财报料热线56276944联系,或者加入QQ群301705801。

  其实,房产类金融产品中,到期无法兑付的这并非第一个,H女士于2012年9月同样通过“聚宝”推荐购买的为期一年的“上海闵行市级保障房基金”,几经延期,至今仍未兑付。

  违约率从千分之三到百分之三,房地产类投资品风险加大

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  Z先生和H女士表示,他们每次签协议都是在聚宝,也只与聚宝联系,以为是聚宝卖的产品。兑付延期问题出现后,有部分购买产品的投资者曾经到上海维权,但如何处理接下来的事情,他们现在也很迷茫。

  在本周记者接到的投资者反馈中,产品被延期兑付最集中的是优道公司发行的“成城股份”、“国创能源”、“云谷酒店”三个系列多款产品,通过读者提供的合同文本,这些产品实际都属于有限合伙制基金。根据合同约定,前两者资金用于增发,后者则用于酒店装修,合同明明写明了用途,为何最后钱会去向不明?其实,这与有限合伙产品的性质不无关系。

  二问 为什么钱会被挪用?

  在有限合伙产品中,有些会有资金保管银行,但是银行没有监督资金实际作用的职责,大多作为资金募集时的划拨专户,所以GP要挪用资金时比较容易,之前市场已出现过多起资金被挪用,甚至项目造假的情况。该人士表示,有限合伙模式本身没有问题,其运作的好坏关键在于GP(如优道公司),即使GP的职业操守没有问题,其项目运作经验、风控能力、管理经验也是决定项目是否能赚钱的关键。

  money.sohu.com

  业内人士表示,有限合伙产品在2011年左右开始出现,融资规模非常巨大,几乎每家第三方财富管理机构都有介绍、推荐。它由普通合伙人(GP)和有限合伙人(LP)组成,LP提供资金,GP负责管理运作,其成员不能超过50人。从运作模式看,有限合伙公司与信托公司的角色相近,但信托公司受银监会监管,发售产品有备案制度和严格审核、监管,但有限合伙产品不需要、也无处备案,处于监管空白地带,从投资范围看,其比信托更为宽泛。